12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，系统总结2023年工作，分析形势，明确2024年重点任务，推动住房城乡建设事业高质量发展再上新台阶。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好 4大板块18个方面工作。
——住房和房地产板块，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。
稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。
构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
——城乡建设板块，要深入践行人民城市理念，把增进民生福祉、推进共同富裕作为出发点和落脚点，打造宜居韧性智慧城市，建设宜居宜业和美乡村。积极推进城市更新行动，做实做细城市体检。
——建筑业板块，深化建筑业供给侧结构性改革，持续在工业化、数字化、绿色化转型上下功夫，努力为全社会提供高品质建筑产品，打造“中国建造”升级版。
——基础支撑板块，适应从解决“有没有”转向解决“好不好”的要求，大力加强基础性工作，为推动住房城乡建设高质量发展筑牢根基。
1、“房住不炒”总基调不变，适应新形势下，以政策“进”促市场“稳”，政策落实见效可期
本次会议进一步强调“稳中求进、以进促稳、先立后破”，2024 年预计房地产政策继续“进”来促进房地产市场“稳”，会议明确了住房和房地产板块的两大方向——“稳定房地产市场”“构建房地产 发展新模式”，各项支持政策有望继续发力。
房地产的“先立后破”，或主要体现在新模式“立”、旧模式“破”上，在新模式尚未建立前，旧模式的“破”也需要循序渐进，各项配套政策预计将综合考量市场影响程度稳步推进。
2、因城施策、一城一策、精准施策，核心城市有望继续优化房地产政策
“因城施策、一城一策、精准施策”指导各地优化楼市政策的思路没有改变，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势下，各地楼市政策预计将进一步优化调整。
根据中指监测，2023年，全国各地政策出台频次超 600 次，年底北京、上海下调首付比例、降低房贷利率等，大幅降低了居民置业门槛和置业成本。当前，仅部分核心城市仍有一定限制性政策，预计2024年，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因区、因需优化限购政策， 二线城市或全面取消限购政策，更多低能级城市预计将通过发放购房补贴等方式促进住房需求释放。
3、“保交楼”仍是重点，预计将继续强化预售资金监管，现房销售试点或进一步扩围
化解项目交付风险仍是 2024 年政策聚焦点之一，预计“保交楼”配套资金和政策有望进一步落实， 修复市场预期。加强预售资金监管、改革预售制度或是“保交楼”重要配套举措。此前住建部就已明确 “有条件的可以进行现房销售”，2023 年已有多地试点现房销售，合肥、郑州亦提出在部分区域进行试点。2024 年，预计将有更多城市或地区推进试点现房销售，有望加快预售制改革进程。
4、稳妥处置房企风险，企业融资支持力度有望加大，政策着力点或在落实上
2023 年房企融资环境改善不明显，企业资金依然承压，房地产企业风险蔓延，阻断风险蔓延、给予房企更多资金支持或是稳妥处置房企风险的必然路径。年底，中央金融工作会议和中央经济工作会议均 强调“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”，2024 年企业端资金支持政策有望继续细化落实， “三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境。
5、行业新发展模式加快构建，“三大工程”配套政策预计将加速落地
在供求关系发生重大变化的当下，“人、房、地、钱”要素联动的新机制逐渐建立，有利于房地产 市场供求关系实现新的平衡。房地产发展从居民住房实际需求出发，以人的流向和需求特征为基础，来匹配房屋供给规模和产品类型，同时配合相应的土地供给和资金支持，更好地实现供求匹配，才能更好地促进房地产市场平稳健康发展。
“三大工程”方面，今年以来，中央已多次在重要会议中强调积极推进“三大工程”建设，国常会 先后审议通过了相关指导意见。本次会议继续强调实施好“三大工程”建设，预计 2024 年，“三大工程” 配套政策有望加快落实，积极发挥稳投资、稳消费的作用。其中，城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目进入实施阶段将在供需两端支持房地产市场企稳。保障房实施策略也有望逐渐明晰，预 计 2024 年配售型保障房将在部分城市探索实施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。
另外，随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保 障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具 备市场潜力。
整体来看，本次会议进一步明确了 2024 年房地产政策的发力方向，我国住房发展正从“有没有”进 入到“好不好”阶段，会议强调要“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”，“好房子”供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。房地产行 业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，“有利因素”正在不断增加，2024 年房 地产市场有望逐步实现筑底企稳。
（来源：中指研究院）
