湘房研专家访谈 | 特聘专家杨宝民

访谈内容

湘房研：2021年是十四五规划的开局之年，您认为在当前的背景环境下，如何建立房地产市场健康发展的长效机制？

杨宝民：怎样建立房地产市场持续健康发展的长效机制，就当前国内的经济发展形势及城市发展战略来说，主要从以下三个方面着手：第一，要坚决执行“房住不炒”的基本国策，合法合规经营企业和开发项目，积极参与各地的城市建设、旧城改造及乡村振兴工作；第二，充分挖掘各地优势资源和价值所在，避免市场出现大量同质化现象和恶性竞争，因城施策，城市之间形成良好的互补和联动；第三，打破房地产市场原有开发模式，在现有基础上进行不断的产业优化、产业升级及产业融合，根据产业发展指标确定土地供应指标，保持产业发展所必须的人才居住环境。长沙是智能制造业高地和智能技术研发中心，房地产市场发展比国内其他一二线城市更为稳健。

湘房研：从政府工作报告中多次涉及旧城改造，请问杨教授您关于长沙实施旧城改造与城市规划有哪些指导建议呢？

杨宝民：长沙旧城改造建议采用分类指导方式，首先遵循城市产业布局，对于杜甫江阁等滨江核心区要增加一流的面向中外企业家的中西书院，文化体验消费，艺术品交易等新型业态，满足各种收入人群需求。其他非核心区旧城改造可以划分为生态居住区和产城融合区，对于产城融合区，我提出了1平方公里的创新模型。

基于旧城改造的产城融合区盈利模式建议：

1、首先完成总体策划和概念性规划设计，根据销售预测进行合理分期，让项目总投资用最合理的资金规模滚动。

2、注重节能环保，综合体部分采用唐东风先生提出的双系统空调模式，可以实现节能20-40%的效果。购物中心采用节能墙体，开放空间占据较大比例，减少封闭空间，实现最佳自然风通风和过滤杀菌效果，保证最佳健康环境。

3、将主题文化分解到项目园林设计、建筑设计和重点项目装修设计中，将文化体验和购物中心，商业街区结合，与空中花园主题文化园林结合。

4、提前招商摸底和销售模拟并评估设计要求，采用两个阶段的设计方法。鼓励公众参与规划设计，充分满足安置要求。合生创展的对于较大规模的居民安置，我们要通过总体策划和方案设计以及招商模拟经营，得到安置群众的认可，先建设一流的生态安置区，而后分期搬迁村民，将产生现金流最大的区域先腾出来，这样较小就可以滚动开发。

5、营销靠前，大力推广写字楼和商业定制模式，根据客户需求进行提炼和总结，用可持续经营思想指导规划设计和建筑设计。

基于旧城改造的区域生态科技园的定制设计和运营模式：

1、根据科技园的定位从事本区域最有优势的高科技产业，例如，湖南相关大学高科技产业孵化器，重点吸纳海内外有科研成果的博士团队入驻孵化生物医药、计算机软件和新材料等高科技成果。

2、充分考虑主题文化酒店满足高科技人士的商务和体育锻炼需求，建议在科技园区顶部设立生态花园和休闲体育场。

3、根据需要设计平面，尽量在一个平面满足一个公司或者一个事业部需求，方便大家工作和讨论。

4、科技园地面花园或者空中花园可以优先采用作者独创的自由主题逻辑模型，鼓励人们攀登科技高峰。

湘房研：现代商业街区的业态创新和建筑美学有哪些新的变化？您能为我们列举一些吗？

杨宝民：近期我正在负责国家商务部培训中心步行街更新改造总体策划和规划设计以及运营创新的讲课。现代商业街区不仅是商业消费中心，还是吸引游客的旅游目的地。例如，日本浅草商业街区。为振兴商业，恢复地区活力，结合大众艺术发祥地、浅草的象征性建筑----浅草公会堂的落成，浅草地区恢复了对外国人具有吸引力的传统活动三社祭和鬼灯节，但是对日本年轻人吸引力不大。后续结合年轻人喜欢的活动进行了重新策划，例如浅草狂欢节。

商业街区的建筑美学主要体现为三个方面：

1、街区的整体秩序美 

2、建筑和色彩的韵律美

3、街区和公园的有机结合。

我通过研究日本商业街区的再开发而对现在的长沙滨江街区开发的启发：

1、基于业态创新的商业街区再开发，邀请著名商业规划及运营专家和建筑美学专家对重点商业街区先进行总体策划和业态规划，再进行建筑设计。

2、注重街区的文化活力，对于长沙滨江核心区，建议重视文化体验业态和占据文化制高点，例如，我对杜甫江阁对面区域的再开发提出设立中西书院文化艺术综合体的开发思路。

湘房研：听说您最近对巴黎的规划设计包括文化遗产保护、产业升级方面进行了思考，请问其中对长沙的产业升级有哪些启发吗？

杨宝民：是的，我在2013年就开始着手对巴黎大区的整体规划进行研究。我先说说巴黎地区的城市规划特点，它的规划提出了几项措施：

①在更大范围内考虑工业和城市的分布，以防止工业和人口继续向巴黎集中。

②改变原有聚焦式向心发展的城市平面结构，城市将沿塞纳河向下游方向发展，形成带形城市；在市区南北两边20公里范围内建设一批新城，沿塞纳河两岸组成两条轴线，现已基本建成的有埃夫利、塞尔杰·蓬图瓦兹等五座新城。

③改变原来单一中心城市格局，在近郊发展德方斯、 克雷泰、凡尔赛等9个副中心。每个副中心布置有各种类型的公共建筑和住宅，以减轻原市中心负担。

④保护和发展现有农业和森林用地,在城市周围建立5个自然生态平衡区。总体来说，保证社会团结是当代整个巴黎乃至整个法国城市规划体系的核心目标，新的知识经济时代要求巴黎进一步加强创新产业和知识型产业的发展。

巴黎大区的规划对长沙地区乃至长株潭城市群的整体规划有以下几点启发：

1、保护文化遗产，严禁在文化遗产区进行破坏性开发，有效利用文化遗产，让文化遗产和周边业态融合。

2、注重城市副中心的发展，改变城市中心区的过度拥挤和低品质。

3、先做好城市核心区商业规划和总体策划，做好重点区域的城市设计和规划设计。

我再说说巴黎的产业发展和科技投入特点：就全世界来说，巴黎大区是研究和创新方面名列前茅的地区之一。在欧洲，它在研发支出、专利登记和科学出版物方面位居第一。同时巴黎大区也是法国唯一两个将其国内生产总值的3%以上用于研究的地区之一，巴黎大区比其他地区更多元，研究支出最多的三大产业领域，即汽车、制药和计算机/信息技术服务领域。

巴黎科技研发和高新技术产业发展对长沙的启发：

1、长沙要在三高四新战略中积极扮演科研创新中心和成果转化中心角色。

2、要提出倾斜性政策，吸引更多风险科技资本聚聚在长沙香江两岸和环境优美区域。

3、加快壮大产业集群，加快攻克核心技术，要及时引进和布局一批重大科技项目，以汽车产业为例，2025年长株潭汽车产业具有发展到3000亿元以上规模的前景，急需上马汽车芯片设计和制造项目。

图为2005年杨宝民先生在日本大阪考察

（采访、编辑：田旖雯）